Trust immobiliari, successioni e imposte ipocatastali: le novità del decreto Omnibus
Il D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 148, noto come decreto Omnibus, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 185 dell’11 agosto 2026 ed è entrato in vigore il 12 agosto 2026, interviene sulla disciplina dell’imposta sulle successioni e donazioni, chiarendo il trattamento fiscale dei trust, particolare rilievo assumono le disposizioni dedicate al nuovo testo unico dei tributi indiretti.
La novità di maggiore interesse riguarda il trattamento fiscale dei trust nei quali sono conferiti beni immobili.
La riforma introdotta dal D.Lgs. n. 139/2024 aveva già profondamente modificato il momento impositivo dei trust, introducendo una regola generale basata sulla cosiddetta tassazione “in uscita”.
Secondo il regime ordinario, infatti, l’imposta sulle successioni e donazioni trova applicazione al momento del trasferimento definitivo dei beni ai beneficiari.
È tuttavia prevista la possibilità per il disponente – o, nel caso di trust testamentario, per il trustee – di esercitare un’opzione per la tassazione anticipata “in entrata”, applicando l’imposta già al momento del conferimento dei beni nel trust.
Il testo normativo aveva lasciato aperto un importante interrogativo.
La disposizione faceva riferimento genericamente a “l’imposta”, senza chiarire espressamente quale fosse il trattamento delle imposte ipotecaria e catastale in presenza di beni immobili.
Sul punto il dibattito interpretativo si è diviso: le imposte ipotecaria e catastale dovevano seguire lo stesso momento impositivo dell’imposta sulle successioni e donazioni oppure dovevano essere comunque applicate al momento del conferimento dei beni nel trust?
L’articolo 13 del D.Lgs. n. 148/2026 interviene proprio per risolvere questa incertezza, inserendo espressamente il riferimento alle imposte ipotecaria e catastale accanto all’imposta sulle successioni e donazioni.
Il risultato è un sistema coerente.
Chi sceglie la tassazione “in entrata” applicherà, al momento del conferimento nel trust, anche le imposte ipotecaria e catastale.
Al contrario, chi mantiene il regime ordinario della tassazione “in uscita” applicherà l’intero prelievo tributario, comprese le imposte ipotecaria e catastale, al momento del trasferimento finale dei beni ai beneficiari.
La scelta tra i due regimi assume quindi un rilievo economico ancora maggiore.
Per i trust che comprendono immobili, l’opzione incide infatti anche sul carico delle imposte ipotecaria e catastale, complessivamente pari, nella generalità dei casi, al 3% del valore dell’immobile.
Diventa pertanto necessario valutare attentamente, caso per caso, quale soluzione risulti più conveniente, tenendo conto non soltanto della situazione attuale, ma anche della possibile evoluzione del valore degli immobili fino al momento del trasferimento finale ai beneficiari.
Un’ulteriore novità riguarda le formalità ipotecarie e catastali.
Il decreto introduce infatti una specifica procedura di controllo delle autoliquidazioni relative a determinate formalità immobiliari, attraverso un sistema che consente all’Amministrazione finanziaria di individuare eventuali anomalie e di intervenire tempestivamente.
Si tratta di una misura che si inserisce nel più ampio processo di evoluzione verso sistemi di autoliquidazione accompagnati da controlli successivi e automatizzati.
Le nuove disposizioni rendono opportuno riesaminare le strutture patrimoniali che prevedono l’utilizzo di trust, in particolare quando nel patrimonio conferito sono presenti beni immobili.
La scelta tra tassazione in entrata e tassazione in uscita non riguarda più soltanto il momento di applicazione dell’imposta sulle successioni e donazioni, ma coinvolge espressamente anche le imposte ipotecaria e catastale.
La pianificazione dovrà quindi tenere conto della composizione del patrimonio, del valore attuale degli immobili, delle prospettive di rivalutazione nel tempo e della struttura dei beneficiari.